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【原创】12年一轮回II 2010年真实的南翔楼市&历年楼市政策梳理

08-21

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导读

- 2022年的第230天 - 嘉定明日天气多云 30℃-29℃ 去年二月，小编写了一篇小文——《12年一轮回，见证南翔沧桑巨变！》为大家回忆了那个南翔波澜…

– 2022年的第230天 –

嘉定明日天气多云 30℃-29℃

去年二月，小编写了一篇小文——《12年一轮回，见证南翔沧桑巨变！》为大家回忆了那个南翔波澜壮阔的2009年。

近期，上海楼市再次引发热烈关注，咨询的网友特别多，小编希望再次用曾经的脚步和亲自探访为大家还原12年前，也就是2010年的真实楼市。

小文缘起

今日中午，有网友询问是不是2010年南翔楼市特别差。作为观察上海楼市20年和嘉定楼市17年的见证者，小编觉得还是有一定发言权，因此希望用亲身的探访和真实的数据再次回顾那段已经一个“轮回”的2010年。

差与不差，不是想当然，也不是喊口号，而是要从宏观到微观全面进行梳理，用数据和事实说话。

宏观：政策下的上海楼市

作家汪芳曾说：时代的一粒沙，落在个人头上就是一座山。其实楼市亦是如此，因此在谈论楼市前，一定要了解大环境和政策面影响下的上海楼市历程。

小编关注的20年楼市发展，其大背景是中国加入“世贸”后急速发展的20年，居民的财富增加，城市化进程加速让市民对房产有了购买和投资的能力并产生了旺盛的需求。

而若仅依靠市场力量，楼市极容易在逐利的资本面前陷入无序发展，这将对整个国民经济带来巨大隐患，因此，急需用“无形”的政策之手对楼市进行约束。

为此，小编在与大家讨论2010年南翔楼市这个小切口前，先根据亲身经历、历年整理以及与开发商、中介、购房者的求证，整理了上海历年楼市政策（大家可以收藏对照）

小编掌握的资料从2005年开始，因此仅以2005年后的资料为依据。近一二十年，上海几乎每年都有关于楼市的限制或刺激性政策出台，原因刚才已经讲了，而这些政策都深深影响了当年楼市发展。

要讲2010年，必须了解2009年

2009年，银行出台了包括利率优惠等政策，为楼市回暖蓄积了政策基础。房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高。

在此期间，在嘉定首条地铁年底通车的利好刺激下，南翔的土地市场也一片向好，最典型的表现是在南翔出了两个嘉定“地王”：

2009年12月31日，地铁11号线通车

这年8月27日小编记忆深刻，华润置地经过一天的“厮杀”，在与金地的激烈的竞争中，以35亿元竞得Ａ07、Ａ08（住宅）和Ａ02、Ａ09、Ａ10地块（商住复合地块），住宅楼板价8000元+，成为当时嘉定单价和总价的“双料地王”。

当项目启动建设时，华润项目总明确对小编表示——华润南翔项目就是对标“豪宅”，希望复刻橡树湾。也就有了之后的一系列大手笔——出钱参与改造“留云湖”，邀请华尔道夫设计师巨资设计打造奢华售楼处，项目地基垫高五米…

但华润这个单价“地王”没有维持多久，2009年12月，新城地产以9.536亿元拿下了南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南（现在新城公馆）地块，楼板价高达13199元/平方米！成功取代华润成为嘉定单价“地王”。（btw：这个楼板价地王直到2013年，才被马陆的恒大的1.4万元+超过）。

这一年，政策利好下，除了土地市场活跃，南翔的社区建设也如火如荼。

比如正在建设中的森林公馆。

还有南翔地铁站旁的中冶祥腾城市佳园。

2010年真实南翔楼市

2009年的土地市场和楼市大热，必然意味着“调控已在路上”。

调控很快就到来了！

2010年从贷款到限购，一系列政策连续出台。4月15日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

4月，中冶祥腾城市佳园开盘，这个是在新国十条发布后，最直接最快受影响的楼盘，很明显一期销售情况不理想。

开盘时的中冶祥腾城市佳园售楼处

但是销售情况在二期时已经开始恢复。

短暂的阵痛后，上海楼市随即也进入金九银十的销售黄金期，中冶的开发商主动降价求变，立刻销售火爆，于此同时，还把之前二期已经销售，签了几十套合同的价格也一起下调了（这点和新城公馆很像，还是很良心的）

中冶祥腾城市佳园当时的沙盘

但无论是中冶还是禧福汇等，都不是当时南翔主流关注楼盘，当时真正的王者和代表性楼盘必须是金地。（下午，小编和当时金地销售负责人联系确认细节时，他补充了一句：当时金地就是绝对王者，市区到南翔买房的基本都是冲着金地，其他盘，他们的销售甚至都没空去比较和关注）

这年9月起，金地格林世界四期大盘——格林公馆登场，分多次销售，9月10日，均价1.8-1.9万元的中小户型在金地网球场开盘，在前期有尾盘卖到2万元的情况下，有价格差的这417套房源，引来了全上海近2000组客户“疯狂”争抢。

南翔生活网网友当时热烈讨论

当时金地是绝对的王者，就算当时骏丰嘉天下便宜4000-5000，但依然远不及格林公馆的势头。

南翔生活网网友当时热烈讨论

10月，格林公馆楼王大平层登场，均价2.5万元，因为单价和总价很高，没有了一期如此火爆，但即使如此高的价位（超过均价约5000以上），也很顺利销售一空，而这个价格也是当时嘉定最高价。

记得其后还有开盘，最终这个金地这个最后一期的千套房源，售罄结束。也宣告了金地在东社区这个超级大盘的销售的基本结束。（后期还有少量房源）

同时，也即将开启华润在南翔乃至嘉定的标杆王朝。

百团大战与新政继续发布

2010年，一边是政策一轮接一轮发布，一边是开发商和房产平台满满的“求生欲”。最典型的代表是恒大的八五折降价公告和搜房网发起的“百团大战”。

在新国十条发布后，恒大在5月率先宣布旗下楼盘八五折销售，轰动全国，但很快证明这是一次伪降价。

而搜房网作为当时房产界的一哥，联合开发商进行“自救”，打起的“百团大战”倒非常实在。

6月1日，搜房网正式宣布启动由104个城市分站参与的中国楼市“百团大战”——购房者只要报名成为“百盘大战”抄底正规军，锁定自己心仪的楼盘，搜房网将为购房者提供直达售楼处的抄底服务。

这场百团大战，确实拯救了不少销售困境的开发商，同时也让很多购房者得到了真切的实惠。

在金九银十的“高烧下”，上海继续出台新政。

高烧不下，新政不停。10月7日，上海出台楼市调控细则，进入限购时代（在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房））；10月14日上海暂停非改善型二套房公积金贷款；11月7日，上调二套房公积金贷款利率，首付比例不得低于50%。

同时，在2010年，开始明确：积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

于是，很多购房者，在这一年纷纷赶在年底前完成购房合同签署，避免可能的房产税新政影响。

总的来说，2010年是楼市震荡起伏的一年，4月的新一轮信贷政策出台之后，5月成交量大幅滑落。但在宏观经济环境的作用下，以及刚性和改善性需求的恢复，成交量逐步回温，9月销售达到了最高点。

银南翔规划获批，即将接棒东社区

同样还是在这一年，银翔湖板块标志性的规划文件《嘉定新城南翔组团控制单元JD020203控制性详细规划》获批复。

这正式宣布银翔湖板块开发即将实质阶段，此后，这里开挖了银翔湖，接棒东社区，开启另一片南翔现代化新型社区。

后记

今日，小编仅以大时代中2010年南翔楼市为切入口，为大家讲述那段12年前写入记忆的历史。

希望用真实数据，亲身经历和当事人求证的方式，用完整的信息，一起重朔历史之河，探寻尘封的往事。

就像“地王”不再允许被宣传一样，房产市场在12年后，已经逐步走向成熟，政策也更加周密。

房地产涉及面广，影响大，唯有坚持房住不炒，全面看待市场，才能健康有序发展。

作者 | 蛋哥

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